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广州市城市房屋拆迁安置细则

发布时间:2018年6月17日 齐齐哈尔资深律师  
  第一条 为加快本市旧城改造,强化房屋拆迁管理,依据国家、省、市有关法规、规章,结合本市具体情况,制定本细则。
  第二条 本细则适用于因城市建设需要,经广州市国土局、房管局(以下称市国土房管局)批准,实施房屋拆迁过程中所发生的补偿、安置活动。
  第三条 拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合的形式。
  产权调换的面积应以市国土房管局核发的房屋所有权证或权属证明书记载的合法产权面积为依据。
  作价补偿以被拆除房屋的重置价格结合成新计算,或者参照同类房屋市场交易价计算。采用的计算方式可由被拆迁人选定。
  第四条 实行产权调换时,共有共用面积的处理方法:
  (一)楼房共用面积(楼梯、走廊等)有权属分割文件或协议的,按其文件或协议规定分摊;无权属分割文件或协议的,可按相关面积比例进行分摊。
  (二)拆除平房,安排在须分摊共用面积的楼房时,补偿的单元建筑面积(未包含共用面积)不应少于原平房建筑面积;其应占的共用面积分摊部分,按建筑成本结算。
  (三)补偿安置在首层,按照设计方案首层各单元是通过楼梯进入各户的,楼梯间的面积应按各单元的建筑面积应占的比例予以分摊。若按设计方案首层各住户是另开门户,不需要通过首层楼梯间时,则首层楼梯的面积不予分摊。
  (四)拆除楼房(含平房中阁楼插层等已计入产权面积的房屋),安排在须分摊共用面积的楼房时,应按比例分摊共用面积。
  第五条 拆迁房屋附属物中的天井、庭园、花园等配套生活设施,不作产权,但应予补偿。补偿方法可按其实际面积对应被拆除房屋面积,按照本细则第三条第二款的规定计算补偿。如业权人要解决住房的,可参照实际面积的50%,按建筑成本价售给业主。建有违章建筑的天井、庭园、花园地仍可适用上述规定。
  第六条 有下列情形的,不属于房屋拆迁
  一、虽有常住户口但实际随配偶居住于拆迁范围以外的;
  二、在境外居住的配偶;
  三、在广州市各行政区内有户籍的配偶;
  四、在拆迁公告公布前购买或建造了自住房的,或单位已分配住房的;
  五、借用已出国定居的亲友在拆迁范围外的住房的;
  六、虽实际居住,但规定不能迁入户口的;
  七、不属于房屋拆迁安置的其他对象。
  第七条 拆迁公告规定的拆迁期限内,已领取准生证而胎儿实际尚未出世的,可增加一个安置人口,但不按独生子女安置。
  第八条 补偿面积超过原建筑面积10平方米以内,以建筑成本计算的适应范围:
  (一)人均居住面积不足5平方米而须增大补偿安置面积的;
  (二)拆迁房屋内用于住人的层高净空不少于1.5米,层底净空不少于2.2米的自搭阁楼,需按其面积的60%折算安置的;
  (三)补偿房屋因间隔困难,难以分割而需增大面积的。
  第九条 由较好的地域迁往较差地域,按有关规定应予增大安置面积部分,或拆迁房屋所有人原居住七楼以下(含七楼)现安置在没有电梯的八楼以上(含八楼)而须增大的安置面积,产权调换时可不作房价结算。
  第十条 原人均居住面积不足5平方米的被拆迁人,由较好地域迁往较差地域时,除按人均不少于5平方米居住面积安置外,还应在原居住面积基础上按有关规定增大一定幅度的安置面积。
  被拆除房屋所有权人以上述原则确定安置面积后要求实行产权调换的,在原居住面积基础上按有关规定增大一定幅度安置面积的房价结算方法,适用于本细则第九条的规定。
  第十一条 拆迁企业生产用房及其附属设施可采用迁建、并转的补偿方法。采用迁建的,由拆迁人按原建筑物及其附属设施的面积,以现行通用厂房的标准复建或以相同的价格标准计算补偿费。企业内生产用地的补偿,可参照本细则第五条的规定处理。
  拆迁医院、学校、幼儿园等事业单位的房屋可参照上述方法处理。
  第十二条 拆除个体工商业用房,因没有安置临时用房或搬迁过程造成被拆迁人停产停业的,从其停产停业之日起,由拆迁人按拆迁公告发布前或经批准延长拆期之日前6个月,根据税务部门核定的税后平均利润的70%计算,按月补偿,直至安置为止。
  第十三条 拆除规划部门批准临建作工商业使用的房屋,拆迁人不予安置。但在规定使用年限内拆迁的,应按《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十四条、第四十五条及本细则第十二条规定的计算办法,补偿停产停业损失费至规定期限。超过期限和没有规定期限的,不予补偿。
  第十四条 对按规划兴建金融、商业、商务楼宇、高级公寓,需拆除商业网点、粮油网点等工商业用房,应实行异地永迁安置,但按规划须就近安置的,安置地点由拆迁人与被拆迁人的上级主管部门会同市规划局、市国土房管局共同协商选定。
  第十五条 拆除房屋所有权人经批准用于工商营业的房屋,拆迁人补偿回居住房屋的,应按市房地产交易所对本应补回的工商业用房与实际补偿的居住房评定的房屋价差,对房屋所有权人予以经济补偿。并应根据税务部门核定的拆迁公告前十二个月的税后平均利润的70%计付36个月的停产停业补偿费。房屋由所有权人出租的,拆迁人除按上述规定支付房屋价差外,还应按市国土房管局规定的工商业用房与住宅房租金差额一次性给予所有权人八年的停租补偿费(扣除国家有关税收部分)。对承租经营者,拆迁人应根据税务部门核定的拆迁公告前一年的税后平均利润的70%计付12个月的停产停业补偿费。
  第十六条 拆迁华侨房屋,依照广东省拆除华侨房屋的有关规定处理。
  (一)以下情况适用华侨房屋补偿规定:
  1.外籍华人和侨居国外的中国公民合法的私有房屋;
  2.归国华侨合法的私有房屋;
  3.建国后用侨汇购建的私有房屋;
  4.拆迁公告发布前华侨依法继承的私有房屋;
  5.依法继承华侨的房屋;
  6.港、澳、台同胞合法的私有房屋。
  (二)拆除华侨出租住房的处理办法:
  1.拆除华侨出租房。原承租户的住房由拆迁人解决,或由拆迁人与承租户所在单位协商解决。承租户家庭成员在其单位分配了房屋或购买了房屋的,不再安置或减少安置面积;
  2.原无租赁关系,或在拆迁公告发布后建立租赁关系的,不予另行安置。
  (三)拆迁华侨出租非住宅房的处理办法:
  1.拆迁华侨房屋所有权人的非住宅用房的,华侨房屋所有权人与承租人终止租赁关系,原承租人由拆迁人另行安置。
  2.回迁补偿居住房屋的,由拆迁人按本细则第十五条的规定给华侨房屋所有权人及承租人以补偿。
  3.华侨房屋所有权人要求作价补偿的,由拆迁人按本细则第三条第二款的规定给房屋所有权人以补偿。拆迁人应安置非住宅用房给原承租人租用。
  第十七条 拆除经房改后购买的房屋,按住房制度改革有关规定予以补偿。实行作价补偿的,应出示原售房单位的意见。
  第十八条 拆除门楼、门斗、围墙、水塔、水井等设施,由市房地产交易所评估后,由拆迁人作价补偿。
  第十九条 因拆迁引起非公用电话迁移的,拆迁人应按电信部门规定的标准,向被拆迁人补偿电话迁移费。
  第二十条 拆迁房屋损坏四邻建筑物的,拆迁人应按照房屋安全鉴定结论及修复方案,对受损坏的建筑予以修复或赔偿。
  第二十一条 被拆迁人从较好地域安置到较差的地域的,可视具体情况适当增加安置面积。具体的增加幅度由市国土房管局根据不同时期社会经济发展情况,制定颁布。
  第二十二条 被拆迁房屋使用人的搬家补助费、临时搬迁补助费,由市国土房管局根据不同时期社会经济发展情况,制定颁布。
  第二十三条 本细则所称建筑成本价,由市国土房管局根据不同时期社会经济发展情况,制定颁布。
  第二十四条 本细则自发布之日起施行。



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