文章详细

事先设防避免走入显失公平陷阱

发布时间:2018年6月1日 齐齐哈尔资深律师  
  在我们接到的读者咨询与投诉中,由以下三个问题引起的最多:1.定金交付不规范;2.合同中质量条款宽泛;3.不可抗力的设置范围过大。这几点都导致了买卖双方权利义务的显失公平。应读者要求,这次我们特别请专业律师分析一下显失公平的问题及如何有效预防。
  显失公平,是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利、义务明显违反公平、等价有偿原则。这是对真实、公平、等价有偿、诚实信用的民法原则的根本违反,是不受法律保护的。在民法上,显失公平行为属于可撤销的民法行为,一方当事人有权向法院申请撤销,维护自己的权益。在购房实践中,显失公平主要出现在以下几个环节上:
  糊里糊涂的定金
  听信销售人员的种种口头承诺,交了定金后悔或销售方的承诺未能兑现、而销售方拒不退款的情况是我们接到的投诉中最大的一部分。这里请大家明确,定金定的不是房,而是一种债的担保方式,依赖主债权而存在。在购房中,定金不是购房的担保,而是在销售方许诺真实的情况下购房的担保。销售方将其许诺不真实等同于购房人单方决定不买房这两种情况的处理混淆,对于消费者来讲,是显失公平的。
  兵法对策:购房者在交付定金之前,应查证销售方是否具有合法的销售手续,“五证” 是否齐全;签订《认购书》时,对卖方许诺的内容进行约定,如不符合即视为违约,由对方承担违约责任,双倍返还定金。请大家一定要事先约定重要条款,口头承诺在法律上没有任何意义。
  简简单单的质量条款
  现在通用的格式合同中,对质量约定只有一条,即交付时,由开发商提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》。卖方法定的瑕疵担保责任被大大弱化,买方人的购房风险大大增加。只要卖方按期提交证书,便视为履约,这恰恰是购房纠纷中质量不合格纠纷的导火线。
  兵法对策:要求在标准合同后签订补充条款,详细设置质量条款,包括质量标准、违约金、解约条件,以便在买到劣质房时及时退房。
  明明白白的不可抗力条款
  借口不可抗力晚交房是不少项目的惯用作法。关于不可抗力一般在主合同后的补充协议中有约定。如果卖方规定“不可抗力是指人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到的异常困难或者非卖方所能控制的因素由此造成延误时,卖方不负担任何责任。不可抗力的范围被扩大了,对买方是显失公平的。施工中遇到的异常困难通常不属于不可抗力而属于资金短缺。单单其中其他非卖方所能控制的因素中的“其他”中就以包括卖方想装进去的东西。
  兵法对策:在补充协议中,写明“本合同所述不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
  如果以上三个陷阱你都不遭遇,而且事前未设防,那么请你搜集好有关证据,向法院以显失公平为由申请撤销让你遭受损失的民事行为,记住在一年之内先行使你的权利,否则法律将不予保护。


All Right Reserved 齐齐哈尔资深律师
All Right Reserved Copyright@2022 版权所有 法律咨询热线:15845650768 网站支持: 大律师网